Rajasthan TDR Policy: राजस्थान में जमीन के बदले नकद नहीं, मिलेगा TDR सर्टिफिकेट; जानिए क्या है भजनलाल सरकार की नई योजना

Rajasthan TDR Policy को लेकर भजनलाल सरकार प्रदेश में एक बड़ा नीतिगत बदलाव करने की तैयारी में है। यदि यह नीति लागू होती है तो सरकारी परियोजनाओं के लिए अधिग्रहित होने वाली जमीन के बदले अब सीधे नकद मुआवजा देने के बजाय जमीन मालिकों को ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट्स (Transferable Development Rights – TDR) का डिजिटल सर्टिफिकेट दिया जाएगा।

सरकार का मानना है कि इस व्यवस्था से वर्षों से लंबित सड़क, पार्क, ग्रीन एरिया और अन्य सार्वजनिक विकास परियोजनाओं को गति मिलेगी। साथ ही सरकारी खजाने पर एकमुश्त मुआवजे का बोझ भी कम होगा और जमीन मालिकों को अपनी संपत्ति का बेहतर आर्थिक मूल्य मिल सकेगा।

क्या है Rajasthan TDR Policy?

Rajasthan TDR Policy ऐसी व्यवस्था है जिसमें सरकार सार्वजनिक परियोजनाओं के लिए ली गई जमीन के बदले सीधे नकद भुगतान करने की बजाय जमीन मालिक को डेवलपमेंट राइट्स (Development Rights) प्रदान करेगी।

इन अधिकारों का प्रमाण एक डिजिटल TDR Certificate होगा, जिसकी आर्थिक कीमत होगी और जिसका उपयोग जमीन मालिक भविष्य में स्वयं भी कर सकता है या बाजार में बेच भी सकता है।

इस नीति का उद्देश्य भूमि अधिग्रहण की जटिल प्रक्रिया को सरल बनाना और विकास परियोजनाओं में आने वाली बाधाओं को कम करना है।

आखिर TDR सर्टिफिकेट होता क्या है?

जब किसी व्यक्ति की जमीन सड़क चौड़ीकरण, पार्क, ग्रीन बेल्ट, फ्लाईओवर या अन्य सार्वजनिक परियोजना में आती है, तो सामान्यतः सरकार नकद मुआवजा देती है।

नई Rajasthan TDR Policy के तहत इसके स्थान पर जमीन मालिक को उसकी जमीन के मूल्य के बराबर डेवलपमेंट राइट्स दिए जाएंगे।

यानी उसे एक ऐसा प्रमाणपत्र मिलेगा जिसकी बाजार में आर्थिक उपयोगिता होगी।

एक उदाहरण से समझिए

मान लीजिए किसी व्यक्ति की जमीन का हिस्सा सड़क चौड़ीकरण में चला जाता है और उसके बदले सरकार उसे 20,000 वर्गफीट का TDR Certificate जारी करती है।

ऐसी स्थिति में जमीन मालिक के पास दो विकल्प होंगे—

1. अतिरिक्त निर्माण का अधिकार

यदि भविष्य में वह अपनी दूसरी जमीन पर मकान, अपार्टमेंट या कमर्शियल प्रोजेक्ट बनाता है तो इस TDR का उपयोग कर निर्धारित सीमा से अधिक निर्माण (Additional FAR) प्राप्त कर सकता है।

2. बाजार में बेच सकता है

यदि जमीन मालिक स्वयं निर्माण नहीं करना चाहता तो वह यह TDR किसी बिल्डर या डेवलपर को बेच सकता है।

बिल्डर्स इस सर्टिफिकेट के माध्यम से अतिरिक्त FAR (Floor Area Ratio) प्राप्त कर अपने प्रोजेक्ट का निर्माण बढ़ा सकते हैं।

सरकार यह बदलाव क्यों कर रही है?

राजस्थान में कई विकास परियोजनाएं वर्षों तक सिर्फ इसलिए अटकी रहती हैं क्योंकि—

• जमीन अधिग्रहण में विवाद हो जाते हैं।
• नकद मुआवजे को लेकर सहमति नहीं बनती।
• अदालतों में मामले लंबे समय तक चलते हैं।
• सरकार पर भारी वित्तीय बोझ पड़ता है।

Rajasthan TDR Policy इन समस्याओं का समाधान निकालने की दिशा में एक महत्वपूर्ण प्रयास माना जा रहा है।

पहले भी बनी थी TDR नीति

राजस्थान में वर्ष 2012 में भी TDR नीति लाई गई थी, लेकिन जटिल नियमों और सीमित क्रियान्वयन के कारण वह प्रभावी नहीं हो सकी।

इसके पहले वर्ष 2009 की अफोर्डेबल हाउसिंग पॉलिसी के तहत कुछ सीमित मामलों में TDR जारी किए गए थे।

अब सरकार महाराष्ट्र और कर्नाटक जैसे राज्यों के सफल मॉडल का अध्ययन कर नई नीति तैयार कर रही है।

नई नीति में क्या होगा खास?

सूत्रों के अनुसार नई नीति को पूरी तरह डिजिटल और पारदर्शी बनाने पर जोर दिया जा रहा है।

संभावित प्रमुख विशेषताएं—

• ऑनलाइन आवेदन प्रक्रिया
• डिजिटल TDR Certificate
• सिंगल विंडो सिस्टम
• पारदर्शी रिकॉर्ड
• आसान ट्रांसफर सुविधा
• बाजार आधारित मूल्य

बिल्डर्स और रियल एस्टेट सेक्टर को क्या फायदा?

राजस्थान में रियल एस्टेट संगठनों और बिल्डर एसोसिएशन लंबे समय से मजबूत TDR नीति की मांग कर रहे थे।

नई नीति लागू होने पर—

• अतिरिक्त FAR उपलब्ध होगा।
• ऊंची इमारतों के निर्माण में सुविधा मिलेगी।
• प्रोजेक्ट्स की लागत नियंत्रित रह सकती है।
• शहरी विकास को गति मिलेगी।

सरकार को क्या फायदा होगा?

नई व्यवस्था से सरकार को कई स्तरों पर लाभ मिलने की उम्मीद है।

• भूमि अधिग्रहण में तेजी आएगी।
• नकद भुगतान का तत्काल दबाव कम होगा।
• सड़क, पार्क और सार्वजनिक परियोजनाएं समय पर पूरी हो सकेंगी।
• भूमि विवादों में कमी आ सकती है।

जमीन मालिकों और किसानों को कैसे होगा लाभ?

इस नीति का सबसे बड़ा फायदा उन लोगों को मिल सकता है जिनकी जमीन मास्टर प्लान के कारण वर्षों से विकास कार्यों में फंसी रहती है।

नई व्यवस्था लागू होने पर—

• जमीन के बदले तुरंत डिजिटल अधिकार मिलेगा।
• आर्थिक मूल्य सुरक्षित रहेगा।
• जरूरत पड़ने पर सर्टिफिकेट बेचा जा सकेगा।
• भविष्य में स्वयं निर्माण के लिए अतिरिक्त अधिकार मिलेगा।

कब लागू हो सकती है नीति?

नगरीय विकास विभाग नई Rajasthan TDR Policy के अंतिम प्रारूप पर काम कर रहा है।

सरकार इसे जल्द ही कैबिनेट की मंजूरी के लिए पेश कर सकती है। मंजूरी मिलने के बाद इसके नियम और क्रियान्वयन की प्रक्रिया अधिसूचित की जाएगी।

निष्कर्ष

Rajasthan TDR Policy प्रदेश में भूमि अधिग्रहण व्यवस्था को पूरी तरह बदल सकती है। यदि प्रस्तावित स्वरूप में यह नीति लागू होती है तो सरकार, जमीन मालिकों, किसानों, बिल्डर्स और शहरी विकास संस्थाओं सभी को इसका लाभ मिल सकता है। हालांकि, अंतिम स्वरूप और नियम कैबिनेट की मंजूरी तथा आधिकारिक अधिसूचना के बाद ही स्पष्ट होंगे।

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